O čem se v Životě Úval nepíše…
Nedávno proběhla diskuse k návrhu změny výstavby na Hostíně (11.5.2015). Projekt na Hostíně se dotýká cílově 700 000 m2 pozemků. Stručně si zrekapitulujeme průběh večerního setkání k Hostínu. Celý večer ke změně výstavby na Hostíně moderoval starosta Petr Borecký. Záměry a postoje organizátora stavby společnosti Palmer Capital hájil Zbyněk Laube a architekt Petr Hlaváček.
Ing. arch. Petr Hlaváček
Člen autorské skupiny „P. Hlaváček, M. Hlaváčková, H. Seho, P. Machek, Z. Zymáková, M. Šajtar, K2“, která navrhla (2007-2010) původní podobu nové čtvrti Hostín v Úvalech.
www.headhand.cz
Petr Hlaváček působí také jako proděkan fakulty architektury ČVUT. V roce 2015 vyhrál výběrové řízení a stal se ředitelem Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR).
www.iprpraha.cz
Zbyněk Laube
Do Palmer Capital nastoupil v roce 2013 jako vedoucí oddělení asset managementu a developmentu pro střední a východní Evropu. Dříve působil jako vedoucí rozvoje ve společnosti Panattoni a předtím jako obchodní ředitel v britské developerské společnosti SEGRO.
www.ihned.cz
Palmer Capital Česká republika
Společnost Palmer Capital Česká republika byla založena v roce 2012. Zkušený tým je zodpovědný za celou řadu činností, včetně vyhledávání investic, správu majetku, vývoj nových projektů, pronájem stávajícího portfolia nemovitostí, finanční strukturování a dluhové financování, stejně jako finanční kontroly majetku a vedení účetnictví.
Palmer Capital Partners Ltd. (Velká Británie)
Společnost Palmer Capital byla založena v roce 1993 ve Velké Británii. V roce 2012 se společnost rozšířila mj. o Middle Europe Investments NV akvizicí ( „MEI“ je společnost registrovaná v Nizozemí, která spravovala realitní fondy s podíly ve společnostech Úvaly Development, s.r.o. a Hostín Development, s.r.o. vlastnící většinu pozemků na Hostíně).
www.palmercapital.cz
1. etapa se staví
Na úvod setkání proběhla malá rekapitulace zahájení výstavby 1. etapy (viz www.mestouvaly.cz ). Společnost nyní staví 22 bytů ve 3 bytových domech, které navazují na výstavbu Nové Slovany.
Ani tato startovací výstavba se neobešla bez změn vůči původnímu záměru. Domy jsou vůči původnímu plánu umístěny trochu jinde. Změny byly odsouhlaseny ještě v minulém volebním období.
Na dotaz k finančnímu zajištění výstavby (finanční síle investorů) bylo deklarováno, že je vše financováno z vlastních zdrojů a nehrozí, že by investorům došly peníze.
Pro informaci pan Laube uvedl, že první etapa 22 bytů představuje investici pouze cca 40 mil. Kč.
Při inzerovaných prodejních cenách má investor hrubou marži přes 25 mil. Kč. A to jde nyní jen o zlomek (1 %) z celkové plochy k výstavbě. Pro srovnání město má ročně k dispozici zhruba 25 mil. Kč na investice a rozvoj pro celé město (viz rozhovor se starostou města ). Přínos pro město zatížené nárůstem obyvatel z výstavby, nárůstem dopravy, parkováním, potřeby zvýšení kapacity městské infrastruktury (voda, kanalizace, dešťová voda), školy, školky, prostor pro volnočasové aktivity, není nikde vyčíslen. Zda je přínos pro město a pro investora vyvážený tak nelze jednoduše posoudit.
Zhodnocování soukromých investic
Pan Laube prezentoval postavení Palmer Capital jako správce investic skupiny původních investorů. Několikrát zopakoval, že nedošlo ke změně investorů a stále jde o stejné osoby, které nakupovali pozemky na Hostíně. V průběhu času tak došlo pouze k přesunu vlastnictví s.r.o. přes MEI a její akvizicí do realitních fondů, které spravuje (nevlastní) investiční společnost Palmer Capital. Cílem Palmer Capital je zhodnocení majetku /pozn. v tomto případě pozemků/ investorů.
Podle ujištění p. Laubeho je tak vlastníkem stále stejná skupina veřejnosti skrytých investorů.
2. etapa – druhá změna
Na první a opakovaně položenou otázku, kdo byl iniciátorem změn studie, nebylo odpovězeno. Architekt Hlaváček prohlásil, že studie /kterou vypracoval/ není dobrá a je potřeba v ní udělat další změny. Z podnětů a poznámek v průběhu večera vyplynuly další body, které budou znamenat změny vůči původní schválené studii a v Úvalech tolik kritizovanému záměru výstavby sídliště Hostín.
Hostínské náměstí
Byl představen záměr upravit plánované Hostínské náměstí, které mělo tvořit centrum na křižovatce jižní výpadovky na Škvorec (k brněnské dálnici) s příčnou hlavní ulicí Hostína, kterou již autorský kolektiv pracovně nazval „Dlouhá třída“. Na průsečíku výpadovky a Dlouhé třídy je nyní plánován supermarket. Padla zmínka o tom, že nově plánovaná budova supermarketu nemusí být stavěna v unifikovaném stylu /zřejmě je uvažováno s prodejnou Billa/. Budova má být doplněna malými obchůdky otočenými do Dlouhé třídy k autobusové zastávce (nástupištní směrem do centra Úval).
Dále bude původní prostor náměstí tvořit parkoviště pro zmíněný supermarket a street hřišťátko s pevným povrchem na kraji parkoviště. Obchodního domu se prý Úvaly nemají bát. Bude postaven tak, že se dá lehce zbourat a postavit místo něj něco jiného.
Severní část (nyní zatáčka od Škvorce, kde stojí dočasná stavba vzorového domu) budou uzavírat tři domy, u kterých se nedá příliš počítat s dlouhodobým klidovým bydlením a mají být komerčně pronajímány start-up firmám. Umístění těchto domů prý prostorově dovolí výstavbu odbočovacího – najížděcího pruhu na již dnes silně vytíženou škvoreckou výpadovku.
Upuštění od původně plánovaného náměstí prý není ztrátou. Za přirozené „centrum“ má i pro obyvatele Hostína být podle architekta Hlaváčka současné náměstí Arnošta z Pardubic.
Z centra nové čtvrti, které mělo tvořit Hostínské náměstí se stává parkoviště supermarketu obklopené obchodem a školou za výpadovkou.
Bydlení Hostín
Z diskuse a představení změn poskládání domků na pozemcích východně od parkoviště hypermarketu lze soudit, že změny mohou být pro budoucí obyvatele pozitivní. O to větší překvapení způsobila odpověď architekta Hlaváčka na otázku zda by chtěl na Hostíně bydlet. Prý je spokojený se svým bydlením na návsi v Jenštejně, ale zároveň si myslí, že v Praze bydlí tisíce lidí hůře, než bude standard na Hostíně.
Podle poznámek účastníků diskuse došlo ke změnám i v počtu podlaží některých domů. Jaká je bilance po dvou změnách, jak se změní počet bytových jednotek, počet obchodních jednotek ve srovnání s původní studií, nezaznělo.
Základní škola
Do hry nečekaně brzo vstupuje výstavba plánovaného a slibovaného školního zařízení. Původně byla základní škola odsunuta na východní slepý konec Dlouhé třídy nad dálnici k pásu zeleně na konci sídliště. V novém pojetí Palmer městu nabízí pozemek proti supermarketu, nad bytovkami Nových Slovan. Změna byla prezentována jako pozitivní, velmi vstřícný krok developera.
Poznámka: Tehdejší vedení města Úvaly neprosadilo při schvalování studie vyčlenění konkrétních ploch pro sportoviště, zastávky autobusu, plánovaný kostel nebo školu. Současnému vedení města nyní schází účinná páka jak ze současného (nebo budoucího) investora dostat tyto pozemky k výstavbě školy, pokud by se „zasekl“. Ve vyjednávání změn a slíbených veřejně prospěšných staveb tak současné vedení města tahá za kratší konec provazu. Opakovaně kritizovaná situace, která se v Úvalech poněkolikáté opakuje již od zahájení první výstavby za masnou v devadesátých letech 🙁
Zajímavá je také informace, že se počítá s tím, že uvažovanou výstavbu školy z dotací by mohl zajišťovat investor Hostína.
Doprava
Několikrát se mluvilo o autobusových zastávkách na sídlišti u supermarketu. Na dotaz bylo vysvětleno, že je záměr o umístění zastávky autobusu /podle architektů se Úvaly již neobejdou bez městské linky/ před školou na výpadovce na Škvorec (směrem od centra), autobus odbočí vlevo k supermarketu a otočí se kolem parkoviště. Nástupní stanice po absolvování smyčky bude na Dlouhé třídě před supermarketem směrem do centra Úval. Další zastávka na Hostíně je plánována ještě na silnici do Přišimas po vybudování východní části sídliště. Na Dlouhé třídě na západ nad rybníky ke kostelu ani východně k původnímu místu školy se s autobusovou dopravou nepočítá.
Dopravu bude zřejmě nutné regulovat pomocí semaforů v prostoru původně plánovaného náměstí. S kruhovým objezdem se (zatím) nepočítá. Zda se nebudou tvořit kolony mezi semafory (na kolínské výpadovce) se neřešilo. Úvalákům se však doprava směrem na jih na úzké silnici na Škvorec určitě zhorší.
Pro přechod (900 dětí z nové základní školy) na zastávku autobusu u supermarketu směrem do centra bude řešeno přechodem přes výpadovku. Nad odbočovacími pruhy pro auta zajíždějící do Dlouhé třídy vlevo i vpravo se prý architekti ještě zamyslí. S chodníky pro pěší ve směru podél výpadovky se nepočítá.
Obchody, služby
Investoři i architekti stále počítají s atraktivitou Dlouhé třídy pro obchody, drobné provozovny, služby a vycházkový bulvár. Jaký bude mít vliv na atraktivitu Dlouhé třídy přesun školy k výpadovce a zrušení kostela (na malém náměstí) na opačné straně Dlouhé třídy se neřešilo. Architekti přijali kritiku pana Černého (bývalý starosta, stavař), který poukázal na špatný příčný profil Dlouhé třídy. Parkový pruh pro umístění zeleně, hracích prvků a předzahrádek provozoven se na severní straně ulice (z kopce) výškově dostal tak, že lidé budou v úrovni výfuků projíždějících automobilů. Na očích projíždějících naopak nebudou výkladní skříně obchodů, které se dostanou pod úroveň vozovky.
Zda přepracování profilu ulice pomůže zatraktivnit obchody se uvidí až bude postaveno a obydleno.
Na Nových Slovanech se stejný záměr o umístění provozoven v přízemí bytových domů nesetkal se zájmem. Ani stovky nových obyvatel nevyvolaly dostatečný zájem živnostníků. Následovaly žádosti o rekolaudaci nebytových prostor a zvýšení počtu původně plánovaných obyvatel čtvrti. Ani v případě Hostína není pojistka proti těmto změnám.
Finanční síla investorů byla podložena informací p. Laubeho, že supermarket, budovy pro start-up firmy i provozovny v bytových domech zůstanou v majetku investorů a budou pronajímány.
Průmyslová zóna
Nyní již probíhá výstavba 22 bytů. Kolem parkoviště supermarketu v další etapě vznikne také jen několik bytů. Proti původnímu očekávání bude motorem výstavby nyní škola a supermarket. Bytovou výstavbu může předběhnout také průmyslová zóna na východním okraji sídliště Hostín (na poli za stavebninami Krutský, vlevo od silnice na Přišimasy).
Pan Laube uvedl, že využívá svých kontaktů na Czech Trade k tomu, aby tato plocha přinesla užitek a výnos investorům dříve než bylo plánováno. V případě zájmu by nová pracovní místa a příliv zaměstnanců díky průmyslové zóně mohl znamenat zájem o bydlení na blízkém hostínském sídlišti. Prvním problémem k vyřešení bude kapacita místní komunikace (Škvorecká, odbočka na Přišimasy a mostek přes Škvorecký potok) vedoucí k připravenému nájezdu do zóny (odbočka do pole vedle stavebnin).
Rozvojem průmyslové zóny vzniknou nové dopravní problémy. Ještě silnější provoz kamionů a motorových vozidel se určitě nebude líbit ani lidem z domů podél těchto komunikací.
Další změny budou následovat
O tom, že celý projekt výstavby na Hostíně bude vypadat zcela jinak než je schválená studie lze vyvodit z další poznámky architekta Hlaváčka. Po jeho řečnické otázce zda „vám v Úvalech kostel již spadl, nebo ještě stojí a chátrá“ má být jasné, že s plánovaným kostem na západním konci Dlouhé třídy nad rybníky město již nemá počítat. Nikdo z přítomných nereagoval a nepoložil dotaz na jaký jiný veřejně prospěšný účel bude pozemek pro kostel použit a jaký objem prostředků od investorů může město náhradou za kostel získat.
Poznámka: Věž kostela nepřehlédnutelně vyčnívá ze sídliště na vizualizaci (zdroj: www.mei.cz)
Pozn. Stejně jako u školy nemá město tento pozemek ve schváleném územním plánu „blokován“, natož v majetku. Opět se zde může opakovat stejný scénář, kdy původní investor včas z lokality „odejde“. Modlitebna již byla mj. plánována také ve čtvrti u továrny Essa Czech v devadesátých letech. Na místě dnes není modlitebna, plánovaný obchod, ale ani volný pozemek pro tyto slíbované stavby. I po dvaceti letech se mohou opakovat stejné chyby.
V průběhu večera padala řada zajímavých informací, z nichž jsme některé představili alespoň tímto článkem. Naopak nemluvilo se o nedostatečné kapacitě stávající splaškové kanalizace, která by měla pojmout vody od dalších tisíců obyvatel „nad“ současnými Úvaly a nebyla zmíněna problematika odvodu dešťových vod, které mají protéci Přišimaským potokem a centrem města…
Podle vyjádření starosty Úval Petra Boreckého výstup z diskuse o úpravě etapy II.A půjde následně opět do komise pro výstavbu.
O výsledku bude město své občany určitě informovat.
Z tiskové zprávy města 1. 12. 2014 k výstavbě na Hostíně: „…Dosud je vydáno územní rozhodnutí a stavební povolení pro horizont 2014 – 2020, kde je počítáno s výstavbou 20 bytů v rodinných a řadových rodinných domcích a 68 bytů v 5 bytových domech. Město Úvaly bude zásadně trvat na dodržení již schválené územní studie, ze které vychází i návrh nového územního plánu.“
Zájem o zastavění zemědělských pozemků v Úvalech roste. Již 8. června bude probíhat diskuse nad dalším záměrem nové bytové výstavby na 1 200 000 m2 v lokalitě mezi továrnou Essa Czech a Horoušánky firmou Nanette.