Finanční situace Úval dlouhodobě není dobrá podobně jako infrastruktura města. Rozpočtu města v minulosti pomáhal prodej majetku Úval a získané příjmy byly obratem investovány. Přiznejme si, že leckdy utraceny i za hříchy z minulosti. Poslední velký prodej pozemků města z roku 2014 v sobě zahrnuje prodej majetku, příchod developera a možná i nový problém. Poučili jsme se z historie?
Na bankovní účet města Úvaly na konci roku 2015 přišel doplatek 18 mil. Kč k (již utracené) záloze 10 mil. Kč. Platba je za prodané pozemky města, na kterých u Radlické čtvrti vyroste zástavba, která má být ozdobou Úval.
Ještě v minulém volebním období totiž zastupitelé nabídli k prodeji městské pozemky u Radlické čtvrti. Výběrové řízení na prodej pozemků 36 147 m2 se pro nezájem dokonce opakovalo.
Záměr na prodej pozemků u Radlické čtvrti o celkové výměře 36 147 m2, byl schválen zastupitelstvem města již 20. 9. 2012. Jak se dočteme v Životě Úval, zásadním problémem, který bránil prodeji, bylo podle vyjádření některých developerů trvaní na zástavbě rodinnými domky a danou velikostí parcely.
Na mimořádném jednání zastupitelstva města je 13. 3. 2014 poměrem hlasů 9:4 odsouhlasen prodej pozemku.
Pozemky k zástavbě u Radlické čtvrti
Město si k tomuto prodeji najalo znalce, který měl určit obvyklou cenu pozemku. Z posudku vyšla cena 1366 Kč/m2 /red. poznámka: Ve Škvorci v té době byly v nabídce parcely k výstavbě za 2700 Kř/m2./ Výši ceny z posudku v průběhu jednání zastupitelstva o potvrzení prodeje pozemku zpochybňovali sami koaliční zastupitelé tak, že je výsledek příliš optimistický a cena v posudku vysoká.
Finanční srovnání nabídek v konečném výběrovém řízení v roce 2014:
JARO REAL, s.r.o. 28.266.954,- Kč
AKTERA sedmdesátjedna s.r.o. 27.150.000 Kč
Vítězem výběrového řízení na prodej pozemku (hlavním kritériem byla cena) se stala společnost JARO REAL, s.r.o., která sídlí v bytovce na Praze 4. Zda za firmou stojí zkušený developer je těžké posoudit, protože ještě několik měsíců před koupí pozemku v Úvalech se firma jmenovala „Středisko informačních technologií, s.r.o.“ a nevykazovala žádnou činnost.
6 mil. Kč městu navíc za jeden dopis
V návrhu smlouvy, která překvapivě nebyla součástí výběrového řízení (!), a navrhnul ji sám vítěz výběrového řízení, se objevuje klauzule o „bezplatném napojení území“ na stávající vodovod a kanalizaci. Kupující by touto větou byl osvobozen od uhrazení „místního poplatku za zhodnocení stavebního pozemku možností jeho připojení na stavbu vodovodu a kanalizace“. Ve finančním vyjádření jde o nemalou částku 5.888.529 Kč (tj. 207,- Kč/m2 x 28.447 m2).
Touto klauzulí se rázem mění výhodnost nabídkové ceny a vlastně i podmínky prodeje pozemku. Na to upozorňuje druhý zájemce v pořadí, který počítal s uhrazením ceny 27 mil. + téměř 6 mil. Kč poplatku, celkem tedy 33.038.529,- Kč. Na tuto skutečnost firma dopisem 16.7.2015 upozorňuje zastupitele ještě před odsouhlasením podpisu smlouvy.
Vítěz výběrového řízení obratem doručuje městu těsně před jednáním zastupitelstva, které smlouvu a prodej mělo potvrdit, nový návrh smlouvy, který s hrazením poplatku již také počítá. Celkový výnos města se mávnutím proutku ze dne na den o 6 mil. Kč zvyšuje na 34.155.483 Kč.
FOTO: zástavba zabere pruh zeleného pole, na fotografii mezi stromy a zástavbou.
Podmínky prodeje majetku města určuje kupující
Aby zauzlování prodeje obecního majetku za starostování ODS v minulém volebním období 2010-2014 nebylo málo, kupující si dal do smlouvy hned několik podmínek. Kupující uhradí 10 mil. Kč do 5 dnů a zbylou částku (18 mil. Kč) složí u advokáta, kterého si sám vybral. Tento doplatek město získá, až kupujícímu město:
• odsouhlasí parcelaci pozemků
• stavební úřad vydá územní rozhodnutí
• vlastník vodovodu a kanalizace vydá souhlas k bezplatnému připojení
Kupní smlouva: www.mestouvaly.cz
Kupující dokonce může od smlouvy odstoupit, pokud by do 31.12.2015 nenabylo právní moci územní rozhodnutí.
Co město prodalo, co získalo a o co přišlo
Pro úplnost uveďme cenu za m2 prodávaného pozemku. V případě vítěze výběrového řízení se i po započtení poplatku jedná o 945 Kč/m2.
(28 266 954 + 5.888.529 Kč / 36147 m2)
Pan Jankovský v Životě Úval 5/2014 kupecky vyčíslil výstavbu následovně.
Přínos developera:
• Minimalně 186 milionů (cena za 31 domů v hodnotě 6 milionů s pozemkem)
Výdaje stavební firmy:
• Nákup městských pozemků … 40 milionů
• Výstavba včetně inženýrských sítí … 60 milionů
• Daň z prodeje nemovitosti … cca 6 milionů
Zisk před zdaněním za léta 2014–2015 80 milionů Kč
V ziscích a ekonomických kalkulacích je ale ještě jeden zádrhel. Pozemek je podle aktuálně platného územního plánu zastavitelný s tím, že dvě konkrétní plochy v prodaných pozemcích jsou rezervované pro veřejně prospěšné stavby – zeleň a mateřskou školku.
Investor na části pozemku musí vybudovat také komunikace a „ ztrátová“ by měla být i rezerva pro veřejně prospěšné stavby, část z dalších téměř 4000 m2 komerčně nepoužitelných pozemků (mj. na školku). Zda s tím zájemce kalkuloval těžko říci. Již asi tři roky probíhá jednání o změně územního plánu a tam již město (důvody nejsou zřejmé) s těmito rezervami na tomto prodávaném pozemku nepočítá, přestože situace se školkami je ve městě stále napjatá. Změnou územního plánu v této části Úval město přichází o tisíce metrů pozemků blokovaných k veřejně prospěšné stavbě. A je jedno, zda zrovna v minulém roce (2015) byla dostavěna polovina školky v cukrovaru, nebo že na straně za starou kolínskou silnicí školka není. Majitel pozemku bude mít změnou územního plánu odblokováno několik tisíc metrů pozemku. Překvapující může být, že město po investorovi ani nechce tyto plochy pro budoucí realizaci veřejně prospěšných staveb zakoupit někde jinde. Počítali s touto finanční ztrátou města všichni účastníci výběrového řízení? Má město jiné dostatečné rezervy ploch pro veřejně prospěšné stavby?
Nové hříchy?
Co se stane, když k této změně územního plánu nedojde? Pozemek blokovaný v územním plánu může koupit k výstavbě například soukromá osoba k výstavbě rodinného domu – pole se již podle katastrální mapy dokonce parceluje. Možná se tak na některém z dalších jednání zastupitelstva dočkáme dalšího emotivního vystoupení některého z nových vlastníků, kteří se podobně jako jiní v případě Horoušánek, pole Pod Vinicí a jiných, budou cítit podvedeni… Tento natěšený stavebník bude mít smůlu, ledaže by chtěl městu postavit školku.
Parcelace již byla naplánovaná dva roky před prodejem a „čekalo se“ pouze na změnu územního plánu. V Úvalech budeme mít novou ulici „Mezi Cihelnami“ a ve více než 60 nových domech nové sousedy.
Výstavba nekončí
Výstavba v této lokalitě, ale touto plochou nekončí. Územní plán počítá i s dalšími plochami. Jak uvedl tehdejší místostarosta ing. Breda: „…využiti nabidky uvedeného
uchazeče, který chce rozvíjet nejen městský pozemek, ale má zájem i o sousední a tím o rozvoj cele lokality, je pro město podle mého názoru výhodné. …“
A další investice v této lokalitě budou investoři muset učinit i do infrastruktury. Jak na besedě k přeložce přeložky v roce 2015 uvedl současný starosta Petr Borecký, vybudování protihlukového valu kolem dálniční přeložky nad Radlickou i nad Hostínem bude záležitost developerů, nikoli města.
Nejde o vítěze výběrového řízení, nejde o výši ceny ani velikost parcel nebo podobu nové čtvrti. Otázkou je, zda jsme přestali při nápravě nedostatků opakovat a vytvářet nové problémy.
Brzo se může stát, že už nebude kde brát, i když nás bude v Úvalech bydlet 3x víc než dříve…