Do Úval směřuje další developer a opět s několikamiliardovou investicí. Tentokrát má jít o luxusní bydlení v lesní čtvrti. Hekticky se rozrůstající šestitisícové město Úvaly má již nyní výstavbu v územním plánu schválenou tak, že se rozroste na 13 tisíc obyvatel. Obyvatelé Úval ale nejsou s důsledky působení developerů ve městě vůbec spokojení. Zda výstavba v Úvalech pohltí dalších 1 200 000 m2 zelené plochy se nyní jedná…
Starosta města Úvaly uspořádal veřejnou diskuzní debatu k záměru nové výstavby na „zelené louce“, repsektive na poli mezi továrnou Essa Czech a úvalskou čtvrtí u Horoušánek. O záměru město informovalo 17. 4. 2015 na webu MěÚ. Jednání s městem však již probíhají od ledna 2015. Záměr má pracovní název „Čtvrť Emanuela da Sylva – Tarouccy“ nebo také „Lesní čtvrť“. Jde o záměr vytvoření „krajinného parku na rozloze cca 120 ha, v němž se skloubí realizace krajinného projektu s podílem staveb na maximálně 5 % celkové plochy“.
Na Uvaly.cz se developerským záměrem zabýval již článek „Výstavba v Úvalech nekončí“. Tento druhý článek volně shrnuje základní informace ze schůzky 8. 6. 2015 v DPS Úvaly. Videozáznam celé schůzky je dostupný na Youtube.com. Článek není doslovným přepisem!
Schůzky se zástupci města (zastupiteli, úředníky) a s veřejností se za investora NANETTE s. r. o. účastnil p. Daniel Urban a architekt Šulc, který dělal návrhy čtvrti.
V tuto chvíli nejsou žádná závazná stanoviska města, není změněn územní plán. Podle starosty Petra Boreckého „…projekt může být pro město přínosem“. Představení projektu se po úvodních informacích pana starosty ujal s promítanou prezentací p. Daniel Urban za firmu NANETTE s. r. o.
Daniel Urban: Na ploše 120 ha by bylo 80, maximálně 100 domů.
Měl by vzniknout lesopark … měl by vzniknout volný prostor, který by mohli užívat obyvatelé Úval pro svoji rekreační aktivitu stejně jako noví usedlíci.
Park nechceme sázet od semínka (je mi 45 let a chci vidět park již stát). … Přesazovací systém vzrostlých stromů má spolehlivost 65 %.
Připomeňme si konkrétní či méně konkrétní předvolební sliby politických uskupení pro volební období 2014- 2018 týkající se výstavby v Úvalech:
-
Volební program Otevřené Úvaly:
Město Úvaly se během našich životů již asi nestane malým městem, naopak bude se i do budoucna rozrůstat. S touto skutečností se musíme vyrovnat a vést město tak, abychom v rámci možností, které máme, udrželi růst v rozumných mezích v rozumném časovém úseku.
Zachování biokoridoru „U Horoušánek“ v návaznosti na zelený pás
Nepovolování nových území určených k zástavbě, mimo míst přímo v intravilánu obce
Pokud podpoříme výstavbu nových obytných čtvrtí, tak jedině uvnitř intravilánu města nebo v přímé návaznosti na něj, a to důsledně na plochách, které již k zastavění určeny jsou.
/územní plán:/ Je třeba důrazně konstatovat, že naše sdružení nepodporuje a nikdy nepodporovalo rozšiřování zastavěných ploch v katastru Úval. Všechny rozvojové plochy, které jsou v současném návrhu uvedeny jako rozvojové, byly již v minulém ÚP uvedeny jako zastavitelné (v důsledku rozhodnutí předchozích vedení města).
4 zastupitelé -
Volební program Pro Úvaly: Jsme pro malé město, kde je radost bydlet. Věříme, že se nám všem bude lépe žít v menším městě. Chceme co nejvíce omezit další bytové výstavby, alespoň dokud nedořešíme občanskou vybavenost Úval v podobě škol, obchodů, kultury a dopravy.
4 zastupitelé -
Volební program ODS Úvaly: ODS nebude ve volebním období 2014 až 2020 prosazovat ani podporovat další výstavbu v Úvalech, pouze realizaci projektů, které již byly zastupitelstvem schváleny a byly podepsány příslušné smlouvy navazující na vyhlášku města o zhodnocení pozemků možností napojení na vodu a kanalizaci; konkrétně:
1) urbanistickou výstavbu v oblasti Hostína „před přeložkou” silnice I/12,
2) výstavbu v oblasti Vinice a Radlické čtvrti.
V oblasti dalšího urbanistického rozvoje města bude ODS prosazovat velmi pečlivou strategii v nakládání se zbytkovými pozemky, zejména s těmi, které mohou sloužit k urbánnímu rozkvětu centrálních částí města.
3 zastupitelé -
Volební program ČSSD Úvaly: Budeme usilovat o to, aby nedocházelo k rozšiřování zastavitelného území ve městě oproti stávajícímu územnímu plánu; území „za přeložkou“ požadujeme vrátit do zemědělské půdy.
2 zastupitelé -
Volební program TOP 09: Obyvatelé města by se měli podílet na jeho řízení a na všech plánech jeho rozvoje.
2 zastupitelé
Dotazy starosty Petra Boreckého /Otevřené Úvaly/ na pana Daniela Urbana:
Jak má investor vyřešeno získání pozemků (kromě od paní Semrádové) od drobných vlastníků?
Nejsou podepsány žádné smlouvy, jen zahájeno ústní jednání. Požadují pětinásobek ceny než jaká je dohodnutá s paní Semrádovou. /pozn.: tato malá část z celkové plochy je již v územním plánu pro bydlení/
Jaké je plánování fází výstavby?
Nejdříve se začne s budováním parku. Největší park od 1. světové války, atypický koncept. … V rozmezí 2-3 let od zahájení počítáme s realizací parku. Výsadba bude z 1/3 vzrostlými stromy a zbytek polovzrostlé menší stromy. Menší stromy budeme již od podzimu vysazovat na pronajatých pozemcích.
Jaký je rozpočet projektu a zdroje financování?
„Budeme nyní vařit z vody … hrubý nástřel 1,5 mld. Kč lesopark a očekáváme, že na tom vyděláme asi 10 %.“
Společnost Nanette je moje vlastní firma, kterou jsem si koupil právě na tyto projekty. Funguje to tak, že s.r.o. založí takovýto projekt a pak se přefinancuje přes nějaký investiční fond. Alespoň já to tak dělám. Investičních fondů, se kterými spolupracuji, je víc. …. ještě nevím, který z nich by financování zajistil.
1 mld. Kč vychází na rozpočet zalesnění, kde jsou komunikace a další výstavba?
Samotné přesazení stromu je 50-100 tis. Kč. Stroje na přesazení se budou dovážet z Ameriky. Zlevnění má představovat nikoli placení služby, ale nákup a provozování vlastní technologie na přesazování na vlastních pozemcích, vlastních stromů. V 1 mld. Kč, což je hrubý nástřel, je přesazení stromů, komunikační sítě, základní rozvody energií. Domy nejsou v rozpočtu, to si budou řešit klienti sami.
Počítá se s tím, že budou domy energeticky soběstačné.
Investiční fondy budou vlastníky s.r.o., partnery města,…?
Vlatníkem (kapitálovým vstupem do s.r.o.) bude investiční fond nebo banka.
Postoj města k projektu z úst starosty města Petra Boreckého:
Nechceme gheto, uzavřený prostor, obehnané zdmi, právní a ekonomické garance projektu, vidíme příležitost pro město získat další peníze pro odstranění dluhů na infrastruktuře města (kapacita školy, ulice, parkoviště nádraží).
Pohled na pole plánované pro výstavbu lesní čtvrti od silnice na Horoušánky směrem k továrně Essa Czech.
Otázky z publika na pana Daniela Urbana:
Miloslav Kolařík /zastupitel TOP 09/: silnice na Tlustovousy zůstane tak jak je?
Nevíme… o tom se budeme bavit za rok, za rok a půl…
Pole jsem viděl týden před tím, než jsem podepisoval s paní Semrádovou smlouvu. Projekt jsem chtěl /původně/ realizovat jinde.
Miloslav Kolařík /zastupitel TOP 09/: Přes území povede město cyklostezku, přes pozemky vede 2x vysoké napětí a hlavní řád vodovodu do Úval a plynovod. Bude se vše překládat?
… Místa se uzpůsobí pro volnou plochu nebo pro finačně náročnější přeložení. … Velký rozpočet umožňuje přeložky, ale chceme se tomu vyhnout.
Petr Urban /ČSSD/: Jak bude řešeno zachování velikosti pozemků bez jejich dělení v budoucnosti? Bude zachován biokoridor?
Pro dům je plánováno 4000 – 5000 m2. /celkem plánováno 80-100 domů, ostatní budou volné pozemky/
Lze to omezit regulačním plánem. Budeme hledat bezpečné řešení pro obec /Úvaly/ v návrhu územního plánu.
…. Rád bych propojil Klánovický les s koridorem potoka Výmoly.
Petr Vosecký /Pro Úvaly/: Kudy budete jezdit se stromy při přesazování, cca 9 tun/strom s balem, plus těžká technika, po jakých komunikacích? Kde vezmete stromy?
Váhou se jedná o běžně naložené nákladní auto.
… Odkud se bude dopravovat nyní nevíme. Nyní stromy sháníme. Ze zahraniční to nebude.
Petr Borecký: Kudy chcete přesunout cca 30 tis. vzrostlých stromů /z 80 tis. celkem/ cca 300 tis. tun materiálu?
p. architekt Šulc: Cíl je jen 40 tis. stromů. Nebude to les jako na obrázcích /které jsou promítané při prezentaci/
Petr Vosecký: Jak se bude o stromy pečovat, přesazení zalévat?
Stromy si najdou vodu sami… Nakonec budete rádi, že ty stromy vodu vypijí.
Zemina v balu bude netknutá. … Každý strom bude potřebovat 50 – 100 litrů vody navíc za den.
Petr Vosecký: Čím to budete zalévat?
Nevím.
Petr Vosecký: Výmola s průtokem nebude stačit. Odběr z vodovodního řadu si nedovedu představit. Říkáte co chcete, ale neříkáte jak to chcete udělat.
… v Klánovickém lese se tam voda také nějak dostane.
… dendrolog určitě vymyslí způsob, jak to udělat.
Starosta Petr Borecký (směrem k panu Urbanovi) říká, že považuje odpovědi na tyto otázky za důležité.
Daniel Urban: … p. doc. Vávra připraví studii jak si představuje skladbu dřevin, základní geologický průzkum.
další dotaz z publika: Podle výpisu z OR nejste vlastníkem firmy.
p. Daniel Urban: Firma patří manželce, je i jednatelka.
V jaké fázi projektu prozradíte jméno investora, jaký vliv budete mít po vstupu investora s 1 mld. Kč?
Nemohu dát záruky, protože každý investor mě může podvést… Právní vztah pozemků musí být dán.
Představení investora záleží na dohodě.
Starosta Petr Borecký (směrem k panu Urbanovi): Znalost investora je pro nás důležitá u takto velkého projektu.
Petr Vosecký: Lze představit již vámi realizovaný projekt z uvedené spolupráce s několika investičními fondy?
Projektů je poměrně dost. Poslední je např. „Zlatice“ na Praze 3 (jako vedoucí projektu), v intravilánu obce ul. Koněvova, rozpočet 350 mil. Kč, nyní finišuje projekt v ulici Vavřenova v Modřanech. Další reference pošlu…
Investorem projektu Zlatice je RSJ Private Equity, mezi jehož majitele patří i známý miliardář Karel Janeček.
Naďěžda Kouklová /zastupitelka Pro Úvaly/: Co z toho /výstavby/ bude město mít?
p. Daniel Urban: Nevím. Co by z toho měla obec? Peníze pro investice. … Vyřešení lokality mezi Úvaly a Horoušánky, na který bude vždy do budoucna velký tlak to rozsalámovat jako v Praze. … Zamezí se další kobercové výstavbě. … Obávám se nejvíc toho … aby se územní plán nastavil tak, aby se nedal zneužít, aby se lokalita zrealizovala tak, jak je myšlena. …
Velkým přínosem je příchod lidí s velkým daňovým přiznáním… přínos dalších peněz pro obec.
Starosta Petr Borecký: Řekl jsem p. Urbanovi konkrétní částku v desítkách mil. Kč, kterou město bude očekávat.
Naďěžda Kouklová: Obávám se dělení pozemků (rozvody manželů,…)
p. Daniel Urban: Neobával bych se toho. Záleží na nastavení územního plánu.
Pozemky zbylé z problémové výstavby čtvrti u Horoušánek jsou předmětem plánu „běžné“ výstavby firmou NANETTE s. r. o.
Další dotaz byl k pozemku, kde je plánovaná „běžná“ výstavba mimo prezentovanou lesní čtvrť. Pozemek musel být /firmou NANETTE s.r.o./ odkoupen spolu se zbylými pozemky. Pozemek je získán od vlastníků: 1/3 paní Semrádová a zbytek je skupina spoluvlastníků p. Vlach, p. Grabovský, p. Švarc.
Podle p. Urbana je plánovaná výstavba podle současného územního plánu. Lokalita má mít hotovou infrastrukturu do roka, bez komunikací. Komunikace mají být řešeny později ve spolupráci s městem. O územní rozhodnutí je již požádáno.
Starosta Petr Borecký: jde o možnost výstavby 35 RD, předložili jsme návrh plánovací smlouvy k území, podpis je podmínkou k tomu, aby se v tomto území mohlo něco realizovat.
Podmínkou je navazující infrastruktura, odvodnění, souhlas obce Horoušánky, spolupráce s řešením infrastruktury stávající čtvrti U Horoušánek. Podmínkou je také zaplacení developerského poplatku 6,5 mil. Kč a 3 mil. Kč příspěvek na komunikace a kompletní řešení odvodnění této části.
Pole, kde má vzniknout lesopark se stovkou rodinných domů. Pohled vlevo od silnice z Jiren do Úval. V pozadí rozestavěný zasakovací pás a továrna Essa Czech.
Dále se probírala výstavba povolená v minulosti a její změny, špatné uhlídání investičních akcí na území Úval (nádraží), meliorace na poli u Horoušánek,…
Pan Daniel Urban (NANETTE s.r.o.), jak i sám řekl, chtěl zcela pochopitelně slyšet „zda se vám líbí projekt, vize…“. O způsobu jak vizi naplnit se prý bavme až později.
V průběhu večera se nediskutovalo o možnosti, zda novou výstavbu v Úvalech (v této lokalitě) ano nebo ne. Z diskuse vyplynulo, že se počká na další rozpracování projektu, než bude možné záměr projednat v komisích a výborech města.
Starosta Petr Borecký ukončil diskuzi ve smyslu … Projekt nejde pustit dál, pokud nebude reálně zajištěna vymahatelností závazku. Setkání k tématu prý není poslední.
Následující den jsme za Uvaly.cz oslovili pana Daniela Urbana (NANETTE s. r. o.) s několika dotazy:
V diskuzi jste zmínil, že jste „žabičkář“, projekt je hodně o vazbě s přírodou. Jaká je vaše profese? Čím se zabýváte? Jaké máte vzdělání?
Žabičkář 🙂 jsem bývalým členem ČSOP, následně i zakládajícím členem OS Tarrouca, která se zabývá ekologickými aktivitami, Snažíme se i přes nepřízeň radnice (jsem členem jiné politické strany než je dnes v Praze vhodné :-), vybudovat v Praze zoopark, pořádáme pohádkové lesy Milíčov, vydáváme naučné publikace atd. (je to koníček, proto vždy jen jak to práce dovolí).
Mojí profesí je investiční a inženýrské poradenství ve výstavbě a development. Vzdělání – původně jsem začal jako letecký mechanik opravoval letadla pro Husajna i Kadáfího, pak po stření škole, (byl rok 1990 a mě bylo 20) jsem na vlně budování kapitalismu začal podnikat, chvilku jsem i seděl na radnici a tak poznal development i z druhé strany. Tam se vlastně také zrodil nápad vybudovat projekt, který by co nejlépe sladil zájmy obce a jejich občanů, vlastníka pozemků a přírody.
Jaké stavební projekty jste realizoval, se kterými investory jste v projektech spolupracoval?
Omlouvám se, ale nemohu poskytnout informace.
/pozn. redakce: Ve stavební firmě BAK stavební společnost, a.s., realizující zmíněný projekt Zlatice, pana Daniela Urbana neznají./
Má firma NANETTE s. r. o. něco společného s „Nanette Real Estate Group N.V.“?
Bez komentáře 🙂
/pozn. redakce: Firma Nanette Real Estate Group N.V. se k otázce svých aktivit v ČR nevyjádřila./
Jaké investory byste … chtěl / oslovil jako první / vidíte jako nejpravděpodobnější … pro projekt v Úvalech? Jde o fond RSJ Private Equity?
Nedokážu v současné době specifikovat investory, kteří budou do projektu přizváni, RSJ mezi nimi pravděpodobně bude také.
Zmínil jste, že máte pozemky pronajaté a na podzim začnete s výsadbou stromů. Jde ještě o zemědělské pozemky – „pole“, plánujete začít s výsadbou již v roce 2015?
Chtěli jsme začít s výsadbou již na jaře, ale nestihli jsme včas zasmluvnit pozemky, teď již smlouvu máme a tak nic nebrání začít v říjnu s výsadbou.
Zcela střízlivě a správně jste zmínil, že pro pokračování prací chcete slyšet, zda se tento projekt líbí nebo ne. Co je pro vás pro pokračování financování (utrácení dalších peněz za projekt) klíčové slyšet, získat?
Myslím, že jsem zatím slyšet všechno, co jsem slyšet chtěl. Setkal jsem se s opatrně pozitivním ohlasem. Po zkušenostech, které občané v Úvalech s developerskými projekty mají, jsem nečekal víc. Bude teď záležet na našem týmu, abychom občany přesvědčili o tom, že projekt dopadne tak, jak ho prezentujeme. A nechci přesvědčovat jen líbivou presentací a sliby, budou to konkrétní kroky, které musí ukázat, že tento ojedinělý projekt myslíme vážně a že jeho přínos pro obec vysoce předčí případné nevýhody.
Jak se vám líbí realizace nového developerského záměru na území města Úvaly? Komentáře můžete připojit na facebooku Uvaly.cz …
Letecký záběr na část pole ze 120 ha pozemků plánovaných pro lesní čtvrť vlevo od silnice Jirny – Úvaly. Foto: paní Kobrlová, 2007
Dosud největším developerským projektem v Úvalech pro téměř 3000 nových obyvatel je „Bydlení Úvaly“ společnosti Palmer Capital.